איך מחשבים שווי של נכס מניב לפי שכירות ותשואה?
מאת אבי קטן
פורסם ב־3 דקות קריאה
בקצרה
שווי נכס מניב שווה לשכירות השנתית חלקי התשואה הנדרשת. הנוסחה, טבלת הדמיה והתשואות המעודכנות במגזר התעשייה, כולל ההבדל בין גס לנטו.
תוכן העניינים
שווי של נכס מניב מחשבים לפי נוסחה אחת פשוטה: שכירות שנתית חלקי התשואה הנדרשת. נכס שמושכר ב-60,000 ₪ לחודש, כלומר 720,000 ₪ בשנה, בתשואה נדרשת של 6.8% שווה כ-10.6 מיליון ₪. כך מקבלים הערכה גסה ומהירה לפני בדיקה מעמיקה.
הנוסחה: שווי = שכירות שנתית ÷ תשואה
החישוב נעשה בשלושה צעדים: מכפילים את השכירות החודשית ב-12, בוחרים תשואה נדרשת באחוזים, ומחלקים. לדוגמה: שכירות חודשית של 40,000 ₪ היא 480,000 ₪ בשנה. חלוקה ב-6.8% נותנת שווי של כ-7.1 מיליון ₪. באותה שכירות, תשואה נדרשת של 8% מורידה את השווי ל-6 מיליון ₪ בלבד.
ככל שהתשואה הנדרשת גבוהה יותר, השווי המתקבל נמוך יותר. לכן בחירת התשואה היא השאלה המרכזית, והיא תלויה בסוג הנכס, במיקום ובחוזה. לעומת זאת, כשבודקים נכסים מניבים להשכרה אפשר לגזור את התשואה גם בכיוון ההפוך: שכירות שנתית חלקי מחיר המבוקש.
טבלת הדמיה: שווי גס לפי שכירות חודשית ותשואה
| שכירות חודשית | שכירות שנתית | תשואה 6.0% | תשואה 6.8% | תשואה 7.5% | תשואה 8.0% |
|---|---|---|---|---|---|
| 40,000 ₪ | 480,000 ₪ | כ-8 מיליון ₪ | כ-7.1 מיליון ₪ | כ-6.4 מיליון ₪ | כ-6 מיליון ₪ |
| 60,000 ₪ | 720,000 ₪ | כ-12 מיליון ₪ | כ-10.6 מיליון ₪ | כ-9.6 מיליון ₪ | כ-9 מיליון ₪ |
| 80,000 ₪ | 960,000 ₪ | כ-16 מיליון ₪ | כ-14.1 מיליון ₪ | כ-12.8 מיליון ₪ | כ-12 מיליון ₪ |
| 100,000 ₪ | 1,200,000 ₪ | כ-20 מיליון ₪ | כ-17.6 מיליון ₪ | כ-16 מיליון ₪ | כ-15 מיליון ₪ |
הטבלה היא הדמיה חישובית בלבד. כדי להשתמש בה: מוצאים את השורה הקרובה לשכירות של הנכס, ובוחרים את העמודה לפי התשואה המקובלת בסוג הנכס ובאזור שלו.
מהי תשואה מקובלת היום במבני תעשייה ומרלו״גים?
לפי מדד התשואות של רון כהן ייעוץ ושמאות, במחצית הראשונה של 2026 התשואה הממוצעת במגזר התעשייה בישראל עמדה על 6.8% והמגמה יציבה. משרדים בגוש דן נסחרו סביב 6.5%-5.8%. מדובר בממוצעי שוק רחבים: נכס ספציפי יכול להיות גבוה או נמוך מהממוצע בהתאם לסיכון שבו.
מה משנה את התשואה שכדאי לדרוש?
- מיקום וביקוש: אזור מבוקש עם היצע נמוך תומך בתשואה נמוכה יותר, ולהפך.
- איכות השוכר ואורך החוזה: שוכר חזק בחוזה ארוך מצדיק תשואה נמוכה יותר.
- מצב פיזי: גובה, רמפות, חצר תפעולית ומערכות משפיעים על הסיכון ועל ערך הנכס.
- תקופה צפויה של נכס פנוי בין שוכרים ועלות ההשבחה לשוכר חדש.
- פוטנציאל תכנוני: זכויות בנייה נוספות עשויות להצדיק מחיר גבוה יותר ותשואה נמוכה יותר.
תשואה גס מול תשואה נטו
הנוסחה לעיל מבוססת על שכירות ברוטו. לחישוב נטו יש להפחית מההכנסה השנתית תקופות פנוי צפויות, דמי ניהול, תחזוקה שוטפת, ביטוח וארנונה בתקופות ללא שוכר, ולעיתים מס הכנסה על השכירות. ההפרש בין גס לנטו יכול להגיע לאחוז ויותר, ולכן שני משקיעים שמסתכלים על אותו נכס עשויים להגיע לשווי שונה.
שאלות נפוצות
איך מחשבים שווי נכס מניב לפי השכירות?
מכפילים את השכירות החודשית ב-12 ומחלקים בתשואה הנדרשת באחוזים. לדוגמה: 50,000 ₪ לחודש הם 600,000 ₪ בשנה, וחלוקה ב-7% נותנת שווי של כ-8.6 מיליון ₪.
מה ההבדל בין תשואה גס לתשואה נטו?
תשואה גס מחושבת על מלוא השכירות השנתית. תשואה נטו מחושבת לאחר הפחתת תקופות פנוי, ניהול, תחזוקה, ביטוח ומסים, ולכן היא נמוכה יותר ומשקפת טוב יותר את התשואה בפועל.
האם הנוסחה מחליפה שמאות?
לא. הנוסחה נותנת הערכה גסה לצורך סינון ראשוני של עסקאות. לפני רכישה, מכירה או מימון נדרש שמאי מקרקעין ובדיקות משפטיות, פיזיות ותכנוניות.
מהי תשואה מקובלת במבני תעשייה בישראל?
לפי רון כהן ייעוץ ושמאות, במחצית הראשונה של 2026 התשואה הממוצעת במגזר התעשייה הייתה 6.8%. נכס בודד יכול לסטות מהממוצע בהתאם למיקום, לשוכר ולחוזה.
במרכז הידע תמצאו מאמרים נוספים על בחירת נכס תעשייתי ולוגיסטי.
רוצים לבדוק את זה על נכס אמיתי?
לנכסים מניבים להשכרהעל הכותב: אבי קטן
מתווך נדל״ן עסקי עם ניסיון בליווי עסקים, יזמים וחברות במציאת נכסים מדויקים לצמיחה, התייעלות והתרחבות.
הכירו את אבימחפשים נכס לעסק הבא? דברו עם אבי קטן
לתיאום שיחהעוד בנושא
הקצאת קרקע לתעשייה בשומרון: כך זה עובד
המדינה משווקת מגרשי תעשייה ואחסנה באזורי התעשייה בשומרון דרך רשות מקרקעי ישראל, בעיקר במכרזים פומביים לחכירה ארוכה. כך נראה התהליך משלב התכנון ועד המגרש, כמה זמן זה לוקח בפועל, ומתי ההקצאה משתלמת.
אזורי התעשייה בשומרון: היתרונות במספרים
ברקן, אריאל וקרני שומרון מציעים מקום לתעשייה ולוגיסטיקה כ-40 דקות מתל אביב: ארנונה נמוכה בעשרות אחוזים, מעמד אזור פיתוח א׳ וכוח אדם זמין. להלן המספרים, וגם הנקודות שכדאי לבדוק לפני שחותמים.
רכישת קרקע מפלסטינים בשומרון: מה לבדוק
לצד מכרזי המדינה קיים שוק פרטי של קרקעות ביהודה ושומרון, לרוב זול יותר ועם אפשרות אמיתית לרישום בטאבו. זהו גם אחד השווקים המסוכנים בישראל: בעלויות לא רשומות, מסמכים עות׳מניים ועסקאות כפולות. המדריך הבא מסדיר את הבדיקות שאסור לדלג עליהן.